. Ушло с молотка…

Особенности аукционов недвижимости в Германии

Есть такое понятие в Германии — продажа с молотка. В жизни означает, что кому-то радость, другим — горе. Дом, квартира, любимый магазин, купленные с трудом, взлелеянные, выстраданные, уходят в чужие руки. Причина — отсутствие средств для их дальнейшего содержания. Пока не выплачен кредит банку — собственность совсем даже не твоя собственная.

До 70% ниже стоимости могут уходить объекты на аукционе недвижимости. Как правило, это не касается домов и квартир: они продаются практически сразу после того, как были предложены. А вот бюро, склады и прочие виды недвижимости можно приобрести по бросовым ценам.
Это — плюс для покупателя. Здесь же скрыты и минусы. Еще во время аукциона покупатель должен внести минимум 10% стоимости покупаемого объекта — в виде банковского чека или наличными. При этом он лишен права требовать каких-либо гарантий. Окажется дом на автобане, или вместо стекол — парусина, а вместо стен — дырки, — все это проблемы покупателя. Правда,  аукционы совершаются в судах, а стало быть попадают под действие т.н. Zwangsversteigerungsgesetz, закона о продаже на аукционах. Это — достаточно разветвленный кодекс и «вещь в себе», но он хотя бы обеспечивает серьезность всего мероприятия.
Вот некоторые самые распространенные вопросы и ответы, касающиеся продаж с молотка.
— Где можно узнать о датах аукционов недвижимости?
— Как правило,  такую информацию публикуют местные газеты. Кроме того, в судах на специальных стендах регулярно размещаются эти термины. Многие юридические администрации публикуют их и в интернете. Например, сведения об аукционах недвижимости в Германии можно найти на сайтах: www.deutsche-immobilienboerse.de или www.zvg.com. Существует немало специальных каталогов (к сожалению, дорогих и далеко не полных).
— Можно ли осмотреть до покупки объект, идущий с молотка?
— Если вам известно местоположение объекта, то вы можете его осмотреть снаружи. Внутрь можно попасть лишь с разрешения его нынешних владельцев. Они, как правило, не намерены никого пускать на пока еще свой участок земли или пока еще в свои четыре стены. Так что часто единственным документом, хоть как-то проливающим свет на это дело, являются акты суда. В суде вы можете узнать координаты человека (фирмы), отвечающих за продажу данной недвижимости, и они, возможно, сообщат какие-то подробности о предполагаемой покупке.
— То  есть получается, что совершается покупка кота в мешке?
— К сожалению, это так. Но и покупали вы изначально намного дешевле рыночной стоимости объекта. Вернуть объект нельзя. Потраченные деньги — тоже. Поэтому единственно разумное действие в такой ситуации — собрать как можно больше сведений о недвижимости, которую вы собрались приобретать.
— Что нужно иметь при себе для покупки во время аукциона?
— В первую очередь, документы, удостоверяющие личность. Минимум 10% суммы (оценочной — Verkehrswertes, не реально достигнутой во время аукциона) в виде чека или наличными.
— Как проходит аукцион?
— Сначала ответственное лицо сообщает  аукционерам номинальную оценочную стоимость объекта, его технические параметры, минимальную сумму первого предложения (она, по меньшей мере, должна покрыть расходы на суд и уполномоченных лиц). Обратите внимание обязательно на то, кто перенимает эти расходы в случае продажи объекта.
Затем начинается собственно аукцион. Он продолжается по меньшей мере 30 минут. Если предложения продолжают поступать по истечении этого времени, то продолжается и аукцион, пока не достигнет наивысшей суммы. Она должна быть произнесена три раза. И если после этого не поступило нового, более высокого предложения, то сделка считается совершенной. Как только покупателем внесена минимальная сумма (в размере 10% от общей стоимости), он становится владельцем этого объекта.
— Что происходит, если предложения не достигают желаемой суммы (например, банк считает, что за данный объект можно получить все-таки больше)?
— Если объект только первый раз проходит процедуру аукциона и не достигает половины оценочной стоимости (согласно Gutachten), т.н. 5/10 — границы, то уполномоченное лицо, т.н. Rechtspfleger, не имеет права объявить данный аукцион состоявшимся. При достижении границы 7/10 право на вето имеет Gläubiger, тот, кто в данном случае продает объект.
В обоих случаях через 3-6 месяцев проводится повторный аукцион. Если ситуация с предложениями повторяется, то недвижимость, как правило, уходит по той цене, которую за нее дали во время второго аукциона. Но и в данном случае суд может признать сделку недействительной, если конечная сумма окажется намного ниже оценочной.

— В случае покупки недвижимости на аукционе входит ли в  нее все, что находится внутри?
— Недвижимость включает в себя, как правило, и все, что находится «неподвижно» внутри, например, встроенную кухню или барную стойку в подвале дома, телевизионную антенну или сигнализацию.
— Можно ли сразу вселиться в приобретенную на аукционе квартиру (дом)?
— Вы становитесь собственником объекта недвижимости сразу. И если условия позволяют туда немедленно поселиться, вы имеете на это полное право. Если там до сих пор проживают бывшие теперь уже владельцы, то они должны срочно покинуть эти стены. Сложнее, если объект сдан в аренду. Вы сможете «уволить» договор о найме жилья лишь в соответствии с законом. И не можете «уволить» его совсем, если проживающие там люди в свое время оказывали, например, бывшим владельцам какую-то помощь по строительству объекта. В любом случае причиной «увольнения» может явиться существенный повод, например Eigenbedarf, т.е. приобретение жилья для собственного проживания.
— Какие дополнительные расходы возникают при приобретении объекта на аукционе?
— Обязательна уплата налога на землю в размере 3,5% от реальной аукционной суммы и плата за занесение в поземельную книгу. Она равна 0,5% первоначальной оценочной суммы.
Вместо обычных нотариальных взносов суд требует т.н. Zuschlags­gebühr. Они, как правило, немного ниже нотариальных и определяются процентуально в зависимости от достигнутой аукционной суммы. Аукционная сумма автоматически повышается на 4%. Повышение процентов заканчивается в момент внесения вами залога — 10% от всей суммы.

Другие публикации из рубрики «Интеграция»

Другие публикации из рубрики «Юриспруденция»

Другие публикации из рубрики «Финансы»